2018年度全国房地产业十大事件（下篇）

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-01-16 17:36:26

2019开年伊始，《中国房地产》杂志联合上海易居房地产研究院，分两期为您详细盘点中国房地产行业2018年度*具代表性的十大热点事件。

2018年度全国房地产业十大事件

（下篇）

事件六：多地土地流拍频现房企预期趋于谨慎

事件七：北京约谈长租公寓房租管控力度加大

事件八：房企扎堆香港IPO 房企融资道路坎坷

事件九：全国多地维权成风降价减配成导火索

事件十：中弘跌破面值退市楼市豪赌时代终结

事件六

土地流拍频频出现房企预期趋于谨慎

事件与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍*严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。2018年下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。2018年以来，易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。

评析 2018年尤其是三季度以来全国土地市场转冷，低溢价或底价成交成为常态，土地流拍案例也持续增多，主要有以下三点原因。其一，本轮房地产短周期上升期已持续近三年，部分城市楼市透支严重，随着本轮房地产调控持续深化，2018年三季度以来，房市快速降温，有入冬迹象，房企对后市的预期转差。其二，房地产行业金融监管趋严，房企融资渠道总体收紧，融资成本居高不下，融资难度也越来越高，房企资金压力加剧。另外，近几年大中型房企在追逐规模扩张的同时，资产负债率不断上升，偿债高峰期已经来临。其三，2017年以来部分热点城市出台了限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策；对于房企来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对房企资金也提出了更高的要求，因此拿地趋于谨慎。回顾过去，相比上一次土地流拍潮的2014年，2018年土地流拍情况更加严重，相关地方政府应考虑减少土地供应，放松对房企的调控与管制，以便平稳地市。

事件七

北京约谈长租公寓房租管控力度加大

事件针对少数住房经租企业哄抬租金、抢占房源的情况，北京市住建委于2018年8月17日联合北京银监局等部门，集中约谈北京几家大型住房经租企业，提出“三不得”：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时，相关部门对住房经租企业启动了联合专项执法检查，提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。随后，北京市住建委等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日，便有23家中介机构被查处并予以公开曝光。

评析 2017年国家出台多个促进住房租赁市场发展的政策以后，租赁市场随之加速发展。在急速发展过程中，各类新问题也开始出现，比如部分中介背景的经租机构在跑马圈地、激烈竞争的过程中，存在房源收储不规范、租金上涨过快、违规使用金融工具等。对于租赁市场的管控力度需要强化，尤其是涉及租金方面的内容。此次北京对于长租公寓企业的约谈，具有较好的示范效应，其提出的“三不得”“三严查”等内容，有助于规范长租公寓企业的业务。相关长租公寓企业也需要从合规的角度进行业务操作，不得触碰监管红线。预计此类监管会继续，进而真正促进租购并举机制的建立。

事件八

房企扎堆香港IPO 房企融资道路坎坷

事件 2018年，港股市场挤满了渴望在资本市场亮相的房地产企业，众多中小房企争相赴港寻求上市机会。截止到2018年11月底，已有超过9家房企向港交所递交了IPO申请，其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、易居企业、恒达集团等6家企业已成功上市，银城国际、德信中国、中梁控股等公司还在申请中。值得关注的是，易居企业于2018年7月份在港交所成功上市，与其他开发商企业不同，这是一家以“轻资产”“服务型”而著称的房地产企业，在香港成功上市后，借助境内外便利融资，将使企业发展提升到新高度。

评析在严厉的房地产调控和融资收紧的背景下，部分房企选择上市，原因有三：其一是为了突破融资环境紧缩的限制，寻求新的融资渠道；其二是国内房地产行业市场集中度越来越高，部分房企为了获得更快发展，不断寻求资产规模扩张；其三是企业上市有助于提升企业品牌形象和信用等级，并且有利于优化企业治理结构。然而，内地资本市场上市核准要求较高，排队企业较多，且在房地产调控的背景下，政府限制房地产开发企业在A股上市。2010年以来，证监会已基本暂停了涉及房地产业务的企业IPO核准申请，仅有个别企业通过借壳的方式上市A股，这也使得其他房企只能寻求到香港上市。香港资本市场不仅为企业提供多样化的融资渠道，而且上市审批时间较短。总之，房企通过上市建立起较为先进的经营理念和规范的经营管理模式，在市场竞争中发挥管理优势和制度优势。

事件九

全国多地维权成风降价减配成导火索

事件 2018年三季度以来，全国多地出现业主维权事件，其中不乏涉及品牌性开发商。仅十一黄金周期间，就有合肥某楼盘、江西景德镇某楼盘、上海浦东某楼盘、江西上饶某楼盘等因开发商下调价格而引起前期业主不满，于售楼处维权。下半年以来，成都、武汉、广州等地多个楼盘爆发了业主针对精装修乱收费、精装质量差等问题的维权。此外，杭州、合肥、福州、重庆、漳州、平顶山等地也爆发了多起业主维权事件，甚至售楼处遭打砸。

评析每轮楼市下行期，因房价下降而引发的业主维权事件屡见不鲜。2018年三季度以来，如此多城市、如此多项目皆出现这类状况，则实属罕见。维权的原因主要有三类：其一，开发商降价的行为引起了部分前期购房业主的不满；其二，2017年以来，部分城市限价严厉，部分房地产开发商采取捆绑装修的形式售房，甚至与购房者签订双合同，以规避政府限价；在楼市火爆时期，为了能买到低于市场价的限价房，购房者愿意接受开发商这种灰色操作方式，但2018年下半年房价下跌且交房之后，业主转变态度，不满装修质量；其三，部分项目前期拿地价格较高，加之各种政策限制，嬴利远低于预期，甚至亏损，于是存在“减配”或“偷工减料”现象。业主维权这一现象的集中出现，也侧证部分中国购房者消费或投资观念存偏差、部分开发商经营缺乏诚信等问题，中国房地产市场诸多方面尚须进一步健全和完善。

事件十

中弘跌破面值退市楼市豪赌时代终结

事件 2018年10月18日，中弘股份股价收于0.74元。根据交易所相关规则，股票连续20个交易日收盘价均低于1元股票面值，交易所有权终止公司股票上市交易。中弘股份成为A股首只面值跌破1元退市股。中弘股份2018年中报显示，归属于上市公司股东的净利润为-13.26亿元，中弘股份解释公司亏损的原因主要是财务费用较2017年同期增加17亿元，而财务费用的上升，主要是由于公司融资发生的资金成本费用化所致。受国家房地产调控政策的影响，中弘股份商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。

评析中弘股份作为一家房地产上市公司，却成为A股市场首只面值跌破1元退市股。虽然中弘股份退市的原因是多方面的，但其退市的主要原因之一还是在于其房地产业务业绩下滑，公司不断举债扩张，从而导致公司爆发债务危机。2017年，中弘股份开发建设的部分项目受到了政策调控的影响，例如北京商办项目因为受到北京商办新政影响而销售停滞，海南如意岛项目则因违规填海被海南省政府勒令项目暂停。随着中弘股份的房地产开发业务收入持续减少，加之融资成本不断上升，使得中弘股份2018年中报业绩惨淡。中弘股份通过资本市场不断融资扩张，但其经营理念不合理，决策具有很强的投机性，在重点项目上持着赌博心态。近几年房地产政策持续收紧，房地产业趋于规范，而中弘股份不完善的经营行为遭遇致命打击。在某种意义上，也可以说，中弘股份的退市标志着中国楼市豪赌时代的终结。

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